运营、资本双向赋能 德商产投驶入万亿另类资管赛道

财报数据，往往是企业发展最直观的映射。

从业绩来看，德商产投呈现稳健向好的发展态势。2025 年，公司实现营收4.88 亿元，同比增长7.7%；净利润 4073.6 万元，同比增长7.4%。

德商产投上市五年来始终保持稳健发展，核心原因在于其战略层面的主动转型，即从物业公司向资产运营管理商转型。

2023 年至 2025 年，德商产投资产运营服务收入从8212万元增长至 1.49 亿元，收入占公司整体营收比重也达到30.5%。

所谓资产运营服务，在于对资产的全生命周期进行深度把控与价值赋能，覆盖从前期规划、中期招商到长期运营管理等核心环节。其核心不在于单点收益，而在于通过持续运营能力，实现资产价值的保值与提升。

德商产投转型，有着清晰的产业逻辑支撑。当前国内另类资产规模已达546万亿元，但庞大的资产体量背后，是普遍的经营低效——待盘活的另类资产占比高达30%-40%。面对这一巨大的价值重构机遇，行业却陷入结构性错配的困境：优质资产难以匹配优质资金，而优质资金又苦于找不到靠谱的资产标的。

与此同时，外部环境的变化正持续推动另类资产行业向前发展：监管层面正在鼓励商业资产REITs发行；境外市场RWA也在快速发展，两者一同为另类资产提供了清晰的退出路径。同样值得关注的是，AI技术的渗透，正引发资产运营管理效率的革命性提升。

从这个角度看，德商产投向资产管理领域的转型，具备极强的合理性。过去五年间，公司始终聚焦商业资产运营管理能力的沉淀，已构建起领先的资产识别与管理能力；如今，其正进一步强化募投能力，逐步完成“募投管退”全产业链的布局。

从过去来看，这类业务一旦跑通便具备巨大的发展潜力，黑石就是很好的例子。凭借强大的资产管理能力，黑石已成长为市值千亿美金、总资产管理规模1.275万亿美元的另类资产之王。

如今，德商也参照黑石“买入、修复、卖出”的核心模式，逐步构建起了资产“识别-优化-退出”的系统化能力。这种系统化能力，也正让德商产投有机会参与到中国另类资产市场的重估过程中。

01另类资产迎来价值重构窗口

新的机会，往往出现在周期的转折处。

地产进入下行周期，反而为另类资产管理打开了一条新的发展路径。大量存量资产开始从“开发逻辑”转向“运营逻辑”，行业由此迎来一轮以专业化管理为核心的结构性机会。

在这一过程中，国内另类资管机构首次具备了规模化布局的条件，同时也获得了更高的安全边际，以及参与资产价值重估的可能性。

从规模上看，这一机会具备足够的承载力。根据中指院和住建部数据，2025年我国包括住房、商办及产业园区在内的另类资产规模已达546万亿元。如此体量，为行业提供了一个空间广阔、天花板较高的发展基础。

而地产下行的大背景，更是为这份庞大资产提供了极高的安全边际。核心城市楼龄15至30年的低效商办，较峰值回调幅度达30%至40%；全国远郊二手房的跌幅更甚，普遍在40%至60%之间。

高安全边际的背后，是另类资产普遍存在的经营低效困境。受经营不善影响，开发贷违约频发、商业地产空置率持续攀升，大量另类资产陷入“沉睡”状态，难以产生规模化现金流，待盘活的另类资产占比高达30%-40%。

这种“规模化存量+低估值底部+高比例待盘活”的行业现状，本质上孕育了一场价值重构的机会：具备精准资产甄别能力、强大运营能力的资产整合者，有机会在这个历史窗口通过资产的价值修复实现超额收益。

类似的故事其实在大洋彼岸上演过。

上世纪80年代，华尔街泡沫破灭后，美国房价4年下跌6.2%，部分城市跌幅近3成，美国23个主要大城市的房屋空置率从1980年的4.6%飙升至20%以上。

在这个关键时期，黑石选择“困境资产收购”方式切入市场。简单说，就是黑石通过“杠杆收购”被市场低估的资产，重新注入运营资源后实现其价值重塑，再以数倍溢价退出。

例如，1991年黑石以自有资金和债券、信贷融资的2.5亿美元总价抄底天天酒店，之后黑石将整合进旗下的HFS（酒店特许经营平台）进行资源注入、管理改革，最终通过上市退出，获得超100%的收益。

地产领域的成功也是黑石崛起的起点，之后黑石依靠“低买高卖+杠杆放大+主动管理”的经典投资模式，逐步成长为市值千亿美金、总资产管理规模1.275万亿美元的另类资产之王。

那谁有可能把握住中国另类资产的价值重构机会呢？

02寻找成为中国另类资产管理之王路径

回顾黑石的成功要素，外界普遍认为资金募集能力虽然重要，但强资产管理能力，才是实现资产价值重构的基础。

以此来看，想要抓住国内另类资产管理机遇的企业，必须具备极强的资产管理经验与能力。沿着这一标准，德商产投正是当下具备较强资产管理能力的企业之一。

财报数据是资产管理能力的直接体现。2023年至2025年，德商产投的资产运营服务收入从8212万元增长至1.49亿元，收入占公司整体营收的比重也达到30.5%。

资产运营业务的爆发，正是因为德商参照黑石“买入、修复、卖出”的核心模式，逐步构建起了资产“识别-优化-退出”的系统化能力。

资产识别能力是资产管理的基础，德商的优势在于，其资产识别能力不仅局限于公开数据的研判，更依托十余年深耕一线的运营管理经验，通过专业尽调与独立市场研判，穿透表象，精准锚定资产的内在价值与核心风险，从而在复杂市场中形成真正的价值发现能力和风险管控优势。

当然，识别资产之后，更需要有优化资产、重新锻造价值的能力。德商十多年沉淀的核心运营能力，使其具备能通过资产管理的方式，实现资产增值的能力。

依托较强的资产优化能力，德商产投正覆盖多个业务场景助力资产修复。围绕资产盘活、运营增值、资产处置等核心难题，德商产投重点布局了三大产品线，分别为产商综合体、数字经济产业园、商住社区。截至目前，各产品线均交出优异表现：德商旗下写字楼品牌凭借扎实的运营功底，综合出租率持续保持在90%以上，数字经济产业园已联动企业资源突破4000家，商住社区落地24个「有邻生活馆」。

凭借突出的资产管理能力，德商产投的管理面积持续扩大。2021年-2025 年，其在管面积从486.8万平方米增加至1190万平方米。此外，通过合资、联营等多种合作模式，德商产投还参与了其他项目管理。若计入这部分项目，其实际覆盖的管理规模预计将进一步提升。

管理面积扩大和项目高出租率等成果，正是其“资产优化”能力在市场上取得成功验证的具体体现。

观察德商产投近一年的战略布局，可见其正沿着“募、投、管、退”的全周期资管逻辑深化自身能力，与黑石等国际领先机构的成长路径有所呼应。公司不仅持续夯实运营管理的基本盘，更着力打通资管闭环的关键环节。

在 “募” 的环节，德商产投在香港成立全资金融子公司德商奇点科技，并收购高盈证券 15% 的股权，有望为旗下资产运营业务拓宽资金来源。在 “投” 的环节，德商产投顺势成立不良资产合资公司，此举进一步强化了其核心的资产识别与价值研判能力，以精准把握周期中的特殊投资机会。

与此同时，近年来，监管层面不断通过鼓励资产证券化盘活存量资产。

截至 2025 年底，我国公募 REITs 市场总发行产品数量达 78-79 只，总发行规模（含扩募）突破 2100-2200 亿元。退出工具的不断完善，也为德商产投提供了更多潜在退出渠道。

随着“募、投、管、退”全链条能力的持续夯实，德商产投有望构建起资产与资本相互驱动、彼此赋能的飞轮效应。从黑石的成长历程来看，这种以闭环资产管理能力为核心的正向循环，已被验证是通往另类资产管理巨头的可行路径。尽管在发展阶段与管理规模上仍有差异，但德商产投在能力建设的内在逻辑与发展方向上，与黑石的路径形成了战略层面的呼应，这为其长期成长提供了可借鉴的实践样本。