运营、资本双向赋能 德商产投驶入万亿另类资管赛道
财报数据,往往是企业发展最直观的映射。
从业绩来看,德商产投呈现稳健向好的发展态势。2025 年,公司实现营收4.88 亿元,同比增长7.7%;净利润 4073.6 万元,同比增长7.4%。
德商产投上市五年来始终保持稳健发展,核心原因在于其战略层面的主动转型,即从物业公司向资产运营管理商转型。
2023 年至 2025 年,德商产投资产运营服务收入从8212万元增长至 1.49 亿元,收入占公司整体营收比重也达到30.5%。
所谓资产运营服务,在于对资产的全生命周期进行深度把控与价值赋能,覆盖从前期规划、中期招商到长期运营管理等核心环节。其核心不在于单点收益,而在于通过持续运营能力,实现资产价值的保值与提升。
德商产投转型,有着清晰的产业逻辑支撑。当前国内另类资产规模已达546万亿元,但庞大的资产体量背后,是普遍的经营低效——待盘活的另类资产占比高达30%-40%。面对这一巨大的价值重构机遇,行业却陷入结构性错配的困境:优质资产难以匹配优质资金,而优质资金又苦于找不到靠谱的资产标的。
与此同时,外部环境的变化正持续推动另类资产行业向前发展:监管层面正在鼓励商业资产REITs发行;境外市场RWA也在快速发展,两者一同为另类资产提供了清晰的退出路径。同样值得关注的是,AI技术的渗透,正引发资产运营管理效率的革命性提升。
从这个角度看,德商产投向资产管理领域的转型,具备极强的合理性。过去五年间,公司始终聚焦商业资产运营管理能力的沉淀,已构建起领先的资产识别与管理能力;如今,其正进一步强化募投能力,逐步完成“募投管退”全产业链的布局。
从过去来看,这类业务一旦跑通便具备巨大的发展潜力,黑石就是很好的例子。凭借强大的资产管理能力,黑石已成长为市值千亿美金、总资产管理规模1.275万亿美元的另类资产之王。
如今,德商也参照黑石“买入、修复、卖出”的核心模式,逐步构建起了资产“识别-优化-退出”的系统化能力。这种系统化能力,也正让德商产投有机会参与到中国另类资产市场的重估过程中。
01另类资产迎来价值重构窗口
新的机会,往往出现在周期的转折处。
地产进入下行周期,反而为另类资产管理打开了一条新的发展路径。大量存量资产开始从“开发逻辑”转向“运营逻辑”,行业由此迎来一轮以专业化管理为核心的结构性机会。
在这一过程中,国内另类资管机构首次具备了规模化布局的条件,同时也获得了更高的安全边际,以及参与资产价值重估的可能性。
从规模上看,这一机会具备足够的承载力。根据中指院和住建部数据,2025年我国包括住房、商办及产业园区在内的另类资产规模已达546万亿元。如此体量,为行业提供了一个空间广阔、天花板较高的发展基础。
而地产下行的大背景,更是为这份庞大资产提供了极高的安全边际。核心城市楼龄15至30年的低效商办,较峰值回调幅度达30%至40%;全国远郊二手房的跌幅更甚,普遍在40%至60%之间。
高安全边际的背后,是另类资产普遍存在的经营低效困境。受经营不善影响,开发贷违约频发、商业地产空置率持续攀升,大量另类资产陷入“沉睡”状态,难以产生规模化现金流,待盘活的另类资产占比高达30%-40%。
这种“规模化存量+低估值底部+高比例待盘活”的行业现状,本质上孕育了一场价值重构的机会:具备精准资产甄别能力、强大运营能力的资产整合者,有机会在这个历史窗口通过资产的价值修复实现超额收益。
类似的故事其实在大洋彼岸上演过。
上世纪80年代,华尔街泡沫破灭后,美国房价4年下跌6.2%,部分城市跌幅近3成,美国23个主要大城市的房屋空置率从1980年的4.6%飙升至20%以上。
在这个关键时期,黑石选择“困境资产收购”方式切入市场。简单说,就是黑石通过“杠杆收购”被市场低估的资产,重新注入运营资源后实现其价值重塑,再以数倍溢价退出。
例如,1991年黑石以自有资金和债券、信贷融资的2.5亿美元总价抄底天天酒店,之后黑石将整合进旗下的HFS(酒店特许经营平台)进行资源注入、管理改革,最终通过上市退出,获得超100%的收益。
地产领域的成功也是黑石崛起的起点,之后黑石依靠“低买高卖+杠杆放大+主动管理”的经典投资模式,逐步成长为市值千亿美金、总资产管理规模1.275万亿美元的另类资产之王。
那谁有可能把握住中国另类资产的价值重构机会呢?
02寻找成为中国另类资产管理之王路径
回顾黑石的成功要素,外界普遍认为资金募集能力虽然重要,但强资产管理能力,才是实现资产价值重构的基础。
以此来看,想要抓住国内另类资产管理机遇的企业,必须具备极强的资产管理经验与能力。沿着这一标准,德商产投正是当下具备较强资产管理能力的企业之一。
财报数据是资产管理能力的直接体现。2023年至2025年,德商产投的资产运营服务收入从8212万元增长至1.49亿元,收入占公司整体营收的比重也达到30.5%。
资产运营业务的爆发,正是因为德商参照黑石“买入、修复、卖出”的核心模式,逐步构建起了资产“识别-优化-退出”的系统化能力。
资产识别能力是资产管理的基础,德商的优势在于,其资产识别能力不仅局限于公开数据的研判,更依托十余年深耕一线的运营管理经验,通过专业尽调与独立市场研判,穿透表象,精准锚定资产的内在价值与核心风险,从而在复杂市场中形成真正的价值发现能力和风险管控优势。
当然,识别资产之后,更需要有优化资产、重新锻造价值的能力。德商十多年沉淀的核心运营能力,使其具备能通过资产管理的方式,实现资产增值的能力。
依托较强的资产优化能力,德商产投正覆盖多个业务场景助力资产修复。围绕资产盘活、运营增值、资产处置等核心难题,德商产投重点布局了三大产品线,分别为产商综合体、数字经济产业园、商住社区。截至目前,各产品线均交出优异表现:德商旗下写字楼品牌凭借扎实的运营功底,综合出租率持续保持在90%以上,数字经济产业园已联动企业资源突破4000家,商住社区落地24个「有邻生活馆」。
凭借突出的资产管理能力,德商产投的管理面积持续扩大。2021年-2025 年,其在管面积从486.8万平方米增加至1190万平方米。此外,通过合资、联营等多种合作模式,德商产投还参与了其他项目管理。若计入这部分项目,其实际覆盖的管理规模预计将进一步提升。
管理面积扩大和项目高出租率等成果,正是其“资产优化”能力在市场上取得成功验证的具体体现。
观察德商产投近一年的战略布局,可见其正沿着“募、投、管、退”的全周期资管逻辑深化自身能力,与黑石等国际领先机构的成长路径有所呼应。公司不仅持续夯实运营管理的基本盘,更着力打通资管闭环的关键环节。
在 “募” 的环节,德商产投在香港成立全资金融子公司德商奇点科技,并收购高盈证券 15% 的股权,有望为旗下资产运营业务拓宽资金来源。在 “投” 的环节,德商产投顺势成立不良资产合资公司,此举进一步强化了其核心的资产识别与价值研判能力,以精准把握周期中的特殊投资机会。
与此同时,近年来,监管层面不断通过鼓励资产证券化盘活存量资产。
截至 2025 年底,我国公募 REITs 市场总发行产品数量达 78-79 只,总发行规模(含扩募)突破 2100-2200 亿元。退出工具的不断完善,也为德商产投提供了更多潜在退出渠道。
随着“募、投、管、退”全链条能力的持续夯实,德商产投有望构建起资产与资本相互驱动、彼此赋能的飞轮效应。从黑石的成长历程来看,这种以闭环资产管理能力为核心的正向循环,已被验证是通往另类资产管理巨头的可行路径。尽管在发展阶段与管理规模上仍有差异,但德商产投在能力建设的内在逻辑与发展方向上,与黑石的路径形成了战略层面的呼应,这为其长期成长提供了可借鉴的实践样本。
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