乐居工程咨询｜从写字楼到公寓：结构加固与机电改造深度解析

本篇我们将重点谈谈改造的核心——办公楼改公寓的设计与工程难点刨析。这里隐藏着无数亟待解决的难题。从建筑结构的巧妙调整，到居住舒适度的全面提升，再到法规政策的遵循，每一步都考验着设计师与工程师的智慧与匠心。下面让我们共同探寻从商业空间到居住空间的改造方法。

一.设计与工程难点

在房地产市场变革中，办公楼改公寓虽能缓解住房需求，但实施过程却困难重重。

在当下市场环境中，若想要让原规划为办公用途的项目实现增值突破，就必须把握好设计阶段的研究：进行市场调研，精准分析购买客户（整售大客户）的实际等。无论是针对自用型客户还是投资型客户，都应进行全面而深刻的剖析。

同时通过市场调研，分析产品与周边对标项目销售卖点差异，在设计之初进行充分考虑。

1.前置设计阶段

在办公楼改公寓的过程中，需要注意哪些设计需求呢？

首先，要明确产品定位。办公楼的综合使用区域，如卫生间、茶水间、原配套强弱电管井、新风空调设施设备等，需要预设成单元专用区域，并采用独户高配置理念进行设计。除了单户高配置设计需求外，还需考虑办公楼改公寓后的水电抄表、燃气安装到户及可改造区域等问题。同时，产品设计不仅要优化室内单元，还要兼顾公区配置，如小区入口的开放式及封闭式转换方案，以及是否满足公寓实际的排污排水需求等。

其次，要考虑多专业设计方案同步输出。考虑到产品原先定位为办公楼，客户实际的需求应当在设计阶段进行更加合理的预留。幕墙、户型、室内和建筑设计需要充分考虑彼此的交圈。比如户型设计时，幕墙景观及阳台燃气预留的条件就要考虑到位。从客户的视角，考虑使用需求，提高产品竞争力。

案例1：空间布局设计调整

卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑(不包含研发用房)因功能需要，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

简化项目设计要求，企业在申请认定时不需提供改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图，只需提供包括拟改建房屋现状及规模说明、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、对宗地内相关业主权益影响分析、投入成本及可行性综合分析等内容的改建方案。

其中，设计方案应当重点对改建平面布局设计、外立面设计、室内空间利用设计(尤其是作为租赁住房后对建筑、楼板承载力的影响情况)等进行说明。

但是实际上，现有的办公楼产品定位并不具备上述的前沿设计定位，那在原有的结构上，办公楼改公寓又会面临哪些改造困境？

2.后期施工阶段

办公楼改公寓期间，原土建改造问题依然是重中之重。诸如楼板重新开孔，室内布局的变动，整体结构承重的变化，都需重新考虑加固问题，消防走管改造问题，各单位走管布线分区问题等。甚至是轴心筒电梯相关改造，都是实际操作中难以规避的问题。

考虑到产品改造设计方案，区域改造引起的结构承重变化，结构加固工程就尤为重要。但结构加固工程一般地产工程尤为少见，经过此公寓改造工程接触后，新型工艺及新型材料应了解改工艺做法及材料单价进行调研。

案例2：结构安全与加固相关

在改造设计中，应充分考虑结构安全因素，对需要加固的区域进行详细的结构分析和设计。同时，采用先进的加固技术和材料，确保改造后的建筑结构安全稳定。

为杜绝改方案后涉及到后期效果不明显或达不到该效果，甲方与加固单位签订补充协议条款中需约定“后期交付后必须定期检查和维护，表面防护层和加固措施若有破损应立即修复，保障工程质量”的说明，并明确保修期及保修内容条款“保修期从本合同工程所在整体工程竣工验收合格开始起计24个月，同时约定调整后的工艺做法，防止后期出现返工现象。施工单位应按照条款进行后续维修及维护工作”，保证后续出现维修及维护工作，进行合同条款约束。

施工方案评审期间，同时考虑成本优化。

方案优化不应只是一味的去成本和节约资金。为达到优化的效果，应考虑各个层面对比，工序是否优化、施工技术是否由复杂变为简单、工期是否延后、后期是否产生不良效果等各方面影响。成本优化应考虑项目可行性，是否存在后期风险及交付验收影响，多调研、多对比，以规避后期风险。

3.施工方案

标准化的施工方案只是全过程管控的一步，制定全过程管理体系尤为关键。

城市发展与企业转型需求叠加共同推动存量时代的来临，办公楼、酒店、长租公寓等物业在经历一番“改头换面”后，重新变成连接人们“善变”的需求和生活方式。如何在保证改造质量的前提下，缩短施工周期和降低成本，是施工方面的重要难点。

在施工前进行详细的施工计划和预算编制，明确施工周期和成本要求。同时，采用先进的施工技术和设备，提高施工效率和质量。在施工过程中，加强成本控制和预算管理，确保项目在预算范围内按时完成。同时应充分考虑环保和可持续性因素。选择环保、节能的材料和设备，优化能源利用方案，降低能耗和排放。加强对施工过程中的环保监督和检测工作，确保改造项目符合环保和可持续性要求。

二．技术难点与应对策略

问题1：结构安全与加固

难点：办公楼与公寓在结构特性与使用需求上存在显著差异，改造过程中确保结构安全成为首要任务。

策略：首先对办公楼原始结构进行全面评估，精准判断其改造潜力与安全性。依据评估结果，采取科学的加固措施，如增设剪力墙、强化梁柱结构等，以确保改造后的公寓楼既安全又稳定。

问题2：设施设备完善与升级

难点：办公楼原有的空调系统、电梯、消防设施等可能无法满足公寓的居住标准。

策略：对现有设施设备进行详尽评估，依据评估结果确定是否需要更新或升级。例如，在空调系统改造中，可以巧妙设计室内空间分隔，专门设置空调外机区域，虽占用一定室内空间，但确保了建筑立面的美观与空调外机的正常出风。对于电梯配置，可以根据公寓楼层高度与居住人数进行科学规划，确保电梯运行效率与居住舒适度。

问题3：电气及烟道改造

难点：办公楼原有强弱电井需适应电气改造需求，同时部分公寓增设厨房功能，烟道问题亟待解决。

策略：首先，优化电气空间策略，深入分析强弱电井空间布局与容量，精确计算设备需求，采用最小化空间占用原则合理规划配电箱位置，减少对办公环境的干扰。其次，配电箱布局需遵循电气安全规范，同时考虑维护便捷性与操作效率。

对于烟道改造，应详尽调研原有油烟井道布局，尽量利用现有资源接入新增厨房排烟系统，降低成本与环境影响；在必要时，科学规划新建油烟井，确保与排烟系统连接顺畅，满足效率与环保要求。同时，严格监控设计与施工质量，定期维护检查，保障排烟系统稳定运行，确保改造后的办公环境安全舒适。