宝能集团以 “四好” 体系探路城市综合运营新范式

2025年的中国房地产市场延续了深度调整的节奏。全年商品房销售面积约8.8亿平方米，较2021年峰值下降45%，高负债、高杠杆、高周转的增长模式走到了尽头。也正是在这样的背景下，宝能综合开发业务提出并践行“四好”——好房子、好项目、好配套、好服务。定位于城市综合运营商，宝能综合开发业务与大多数房企不同，不是从住宅开发切入再拓展到其他业态，而是以产城融合起家，逐步扩展到城市综合体和高端住宅。“四好”恰到好处地定义着宝能综合开发业务的价值坐标：好房子夯实产品，好项目承载城市，好配套激活空间，好服务兑现承诺。从建设空间到运营城市，正是宝能“四好”价值链的核心跃迁。

以“好项目”为载体，与城市共生共荣

好项目的内涵，远超楼盘本身，而是一个能够自我运转的城市单元，承载住宅、商业、办公和产业空间，并且在每个维度上达到高质量运营的标准。在乌鲁木齐，总建筑面积近180万平方米的新疆宝能城，是全疆业态最丰富的城市综合体。随着288米的新疆国际金融中心幕墙于2025年底全面落成，这片高铁核心区正依托地标效应与商业集聚，打造面向全疆乃至中亚市场的商务金融平台。项目坐落于乌鲁木齐站所在的高铁核心区域，周边连接国际陆港、机场及经开区。交通枢纽本身能够带来人流，却未必能将其留下；只有配置足够的商务、商业、酒店、居住和公共活动空间，才能把人流沉淀为城市价值。新疆宝能城近180万平方米的综合体量，恰好提供了这种转化所需要的空间条件。它的意义从不局限于打造城市新高度，更在于以地标效应集聚产业资源，以繁华商业聚拢消费人流，用多业态协同串联起完整城市生活链条。

同样，在郑州高铁东站东广场，约180万平方米的宝能郑州中心，通过融合商务、商业、公寓及高端居住，实现了多业态协同。2025年，项目完成三批次集中交付，朗寓、景寓、人才公寓交付率近九成，写字楼实现整层大单成交。这些实践表明，宝能所追求的“好项目”，是能够持续汇聚品牌、企业、资金与客流，不断提升区域吸附力的城市引擎。

以“好房子”为根本，品质经得起时间检验

市场调整期，唯有过硬的品质才能赢得信任。宝能将产品力提升作为长期战略，部分住宅产品已率先实现3.15米层高，超越行业新标准。在乌鲁木齐，新疆国际金融中心幕墙玻璃采用双层Low-E镀膜工艺。对于长期面对低温、强风和较大温差的超高层建筑而言，幕墙直接关系到建筑的安全性、室内舒适度和运行能耗。玻璃系统冬季兼顾抗风载和防结霜，夏季减少紫外线影响，具备保温、节能和较高通透性。在绍兴，宝能藏珑府以360°全铝板与玻璃组合的现代立面、数万方主题园林、超高窗墙比，构成高端改善的人居样本。在昆明，宝能滇池九玺借由“苑、街、坊、巷、门、墅”的递进空间，把传统审美转换为适应当代生活的空间组织，大面积合院产品实现“所见即所得”，在当地豪宅市场稳居前列。在佛山，宝能云境台充分利用德胜河岸一线无遮挡江景，将景观资源融入家庭生活场景，实现了居住体验的整体升级。

以“好配套”与“好服务”为双翼，兑现全周期承诺

配套考验的是企业的持续运营内力。商业是否有稳定的客流，业态能否持续调整，这些才是衡量配套价值的真实尺度。新疆宝能城自持约20万平方米商业宝能环球汇，以“中亚国际消费中心”为愿景，规划导入高端零售、异国特色餐饮等内容，计划年内开业，将有效补足高铁片区的生活功能。腾冲宝能·北海湿地小镇规划约12.6平方公里，覆盖“吃、住、行、游、购、娱、商、学、养”九类服务。

而“好服务”贯穿交付前后。宝能城发已在全国近30个城市管理超5000万平方米项目，近年来在昆明、南京、郑州、太原等地完成超100万平方米集中交付，满意度超93%。宝能在物管项目配置生活管家，将日常巡检、报修跟进纳入常态服务。深圳宝能科技园入驻企业近500家，孵化上市企业18家、专精特新“小巨人”11家；广州宝能国际体育演艺中心年承接数十场大型演出，获“年度最活跃演艺场馆”殊荣。宝能的服务边界已从业主延伸至产业与城市。

宝能集团董事长姚振华表示，行业转型需重构“产品力、运营力、金融力”三大核心能力。宝能正依托核心城市稀缺存量资产，以“四好”为抓手，把产城融合、人居产品、自持运营与全周期服务融为一体，走出一条区别于传统房企的高质量发展路径。